Еврото ли забави имотния пазар? Какво всъщност показват сделките през 2026 г.
След силната 2025 г. началото на 2026 г. донесе осезаемо по-ниска активност на пазара на недвижими имоти. Това бързо породи въпроса дали въвеждането на еврото е причината купувачите да натиснат спирачките.
Данните обаче показват по-нюансирана картина. Сделките действително са по-малко спрямо миналата година, но е важно да уточним нещо още в началото: говорим за спад в броя на реализираните сделки, а не за спад на цените на имотите.
По-малко сделки спрямо 2025 г., но не и срив
По данни на Агенцията по вписванията през първото тримесечие на 2026 г. в страната са регистрирани 38 154 продажби на имоти, а през второто – 45 965.
Така за първото полугодие на 2026 г. общият брой достига 84 119 сделки, спрямо 101 154 за същия период на 2025 г. Това означава понижение от около 16,8%. Ако сравним само второто тримесечие на двете години, спадът е близо до 18% – от 56 010 сделки през Q2 2025 г. до 45 965 през Q2 2026 г. Arco Real Estate
На пръв поглед тези числа изглеждат като сериозно охлаждане на пазара. Ако погледнем движението в рамките на самата 2026 г. обаче, картината вече е различна.
Второто тримесечие показва раздвижване
Между първото и второто тримесечие на 2026 г. броят на вписаните продажби се увеличава с 20,5% – от 38 154 до 45 965 сделки. Възстановяване спрямо началото на годината се наблюдава и в основните градски пазари – София, Пловдив, Варна и Бургас. Arco Real Estate
Това не означава, че пазарът вече се е върнал към изключително високата активност от 2025 г. Показва обаче, че не говорим за постоянно задълбочаващ се спад. След по-слабия старт на годината активността отново започва да се повишава.
И тук идва един важен детайл, който често се пропуска при сравняването на отделните тримесечия.
Първото тримесечие традиционно е по-слабо
Началото на годината обичайно е един от по-слабите периоди за имотния пазар. Причините могат да бъдат различни – празничният период, по-малкото работни дни, отложени решения за покупка и сезонното поведение на купувачите и продавачите.
Този модел не се появява за първи път през 2026 г. През 2024 г. например продажбите в страната нарастват от 43 799 през първото тримесечие до 54 379 през второто. През 2025 г. тенденцията отново е сходна – 45 144 сделки през Q1, 56 010 през Q2, 58 184 през Q3 и 67 175 през Q4. ABCNews
Затова ръстът от 20,5% между Q1 и Q2 на 2026 г. трябва да се разглежда и през призмата на сезонността. Той е положителен сигнал, но сам по себе си не означава внезапно обръщане на пазара.
А еврото ли е причината за по-малкото сделки?
България официално въведе еврото на 1 януари 2026 г., така че е логично промяната в пазарната активност да бъде свързвана с новата валута. Самото съвпадение във времето обаче не е достатъчно, за да заключим, че еврото е причинило спада в броя на сделките. European Central Bank
Всъщност сравнението с 2025 г. има още една особеност – миналата година беше изключително активна. Част от пазарните анализи свързват това именно с очакванията около приемането на еврото, силното вътрешно търсене и ограниченото предлагане на качествени жилища. Някои купувачи ускориха решенията си още през 2025 г., вместо да чакат промяната на валутата. БТА
Затова по-ниският брой сделки през 2026 г. може да се разглежда и като нормализиране след необичайно силна предходна година, а не непременно като начало на криза.
По-малко сделки не означава по-ниски цени
Това е може би най-важното разграничение.
Когато говорим за спад от 16–18%, става дума за броя на продажбите, а не за стойността на имотите.
Последните официални данни на Националния статистически институт показват, че през първото тримесечие на 2026 г. цените на жилищата в страната са се увеличили с 6,2% спрямо предходното тримесечие и с 14,8% спрямо първото тримесечие на 2025 г. НСИ - Национален статистически институт
Следователно по-малкият брой сделки и движението на цените са два различни показателя. Пазарът може да има по-нисък оборот, докато цените продължават да се задържат високи или да нарастват.
Към момента официалната статистика на НСИ за цените през второто тримесечие на 2026 г. все още не е публикувана – тя е планирана за 23 септември 2026 г. Затова би било прибързано да се правят категорични заключения за ценовото движение през Q2. НСИ - Национален статистически институт
Купувачите не са изчезнали – просто са по-внимателни
След няколко години на сериозно покачване на цените поведението на купувачите постепенно се променя.
Все повече хора сравняват повече оферти, анализират реалната стойност на имота, обръщат внимание на качеството на строителството, района и потенциала за бъдеща реализация. Решението за покупка се взема по-бавно и по-внимателно.
Пазарните наблюдения през второто тримесечие също описват купувачите като активни, но по-селективни, с по-дълъг процес на вземане на решение. Arco Real Estate
Това е по-скоро характеристика на пазар, който търси нов баланс между очакванията на продавачите и възможностите на купувачите, отколкото на пазар, от който търсенето е изчезнало.
Какво да очакваме през третото тримесечие?
След ръста на сделките през Q2 има основания да се очаква активността да продължи да се възстановява и през третото тримесечие. Анализите за Q2 посочват именно плавно продължаване на възстановяването през Q3, подкрепено от сезонно по-високата активност и достъпа до ипотечно финансиране. Arco Real Estate
При запазване на тази тенденция третото тримесечие има потенциал да се превърне в най-силното до момента през 2026 г. по брой сделки. Това обаче остава прогноза – окончателният отговор ще дойде след публикуването на официалните данни на Агенцията по вписванията.
Тоест посоката към момента е по-скоро възстановяване след слабия старт на годината, отколкото продължаващо свиване.
Срив или нов баланс?
Ако погледнем единствено сравнението с рекордната 2025 г., лесно можем да останем с впечатлението, че имотният пазар рязко се свива.
Когато добавим сезонността, движението между отделните тримесечия и ценовите данни, картината изглежда различно.
Да – броят на сделките през първата половина на 2026 г. е по-нисък спрямо година по-рано. Но Q2 вече показва над 20% повече сделки спрямо Q1, цените по последни официални данни не отчитат спад, а купувачите продължават да присъстват на пазара – просто вземат решенията си по-внимателно.
Затова към момента по-точно е да говорим за период на нормализиране и търсене на нов пазарен баланс, а не за срив.
А дали сега е подходящ момент за покупка? Универсален отговор няма. Всеки имот, цена и цел на покупката трябва да бъдат разглеждани индивидуално. Именно в по-балансиран пазар добрата информация и правилната оценка на конкретната оферта стават още по-важни.
Източници
- Агенция по вписванията – Имотен регистър, тримесечна статистика за 2024, 2025 и 2026 г. Статистика на Агенцията по вписванията
- Национален статистически институт – „Статистика на цените на жилища – I тримесечие 2026 г.“ Данни на НСИ за цените на жилищата
- ARCO Real Estate – „Анализ на пазара на недвижими имоти през второто тримесечие на 2026 г.“ Анализ за Q2 2026
- Европейска централна банка – „Bulgaria introduces the euro“, 1 януари 2026 г. Информация от ЕЦБ
- БТА – анализ на пазара на недвижими имоти през 2026 г., базиран на пазарни наблюдения и статистически данни. Материал на БТА
